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2010-05-25
免費法律諮詢案例:共有物,可循分割解決紛爭
 

葉雪鵬先生(曾任最高法院檢察署主任檢察官)

幾天以前,一家報紙刊出一則有關房屋所有權紛爭,在法律上糾纏不清的頭條新聞,報導的內容是指新北市一位王姓女子,幾年前為了貪圖便宜,花了新臺幣六十六萬元,向台北地方法院標得一幢坐落台北市萬華區武成街,臨近西門商圈的四層「透天厝」房地所有權二分之一的持分。原以為買到了「金雞母」,裝修後可以出租他人,源源不絕地為她增添租金收入,想不到事與願違,「金雞母」不但沒有替她生下許許多多的「金雞蛋」,反而為她惹來幾件必須進出法院才能得到解決的紛爭,讓王姓女子感到很委屈。向人表示:「早知道就不買了,實在很衰!」

為什麼會讓王姓女子感到心灰意冷,認為自己「很衰」?原來她標購得來的不是四層透天厝房地的全部所有權?祇是所有權的二分之一的持分,也就是房屋和土地一半的權利。另外一半的房地權利,則是房屋現住人陳姓男子所持有。王女標得的所有權持分的前手是陳男的大哥,親人之間萬事好商量,陳男一住四十餘年並無大爭執。後來他大哥將所有權持分移轉給女兒,女兒因為債務問題,所有權持分遭到法院查封拍賣,才由王女以低價標得。

王女成為房地持分的所有人以後,就對房屋現住人也是持分所有人的陳男宣示主權,要求他自所住的房屋遷出。陳男不予理會,王女就向法院提起訴訟,請求法院判決陳男搬遷。法院認為陳男只有二分之一的所有權,沒有得到另一半所有權人王女的同意而使用全部房地,侵害到王女的權利,就依王女請求,判令陳男遷出。王女得到勝訴的判決以後,得理不饒人,立即向法院聲請強制執行,將陳男遷離原住的房屋。同樣情形,王女也無權獨占房屋,供自己使用,否則也會落得與陳男相同的命運,被趕出屋外導致目前這幢房屋仍是空置在那裡。

陳男被迫遷出居住多年房屋,也感到受了委曲,因為自己是一半房地的所有權人,竟然無法居住使用,便向新北地方法院起訴要求王女給付使用土地的租金。王女也反告陳男占用她的建物二分之一的權利,要求損害賠償。法官審理以後,認為雙方所提的訴訟都有理由,判決各須賠償對方八萬多元,相抵結果,雙方都白忙一場,誰也沒有輸,誰也沒有贏!

王女投資「法拍屋」,原期望標到法拍屋以後,可以財源滾滾,替她賺進大錢,結果卻落得「灰頭土臉」,將自己陷入泥淖!未來想要解開困境,回收投入的成本,必須心平氣服,循著民法的規定,一步一步來,才能打開僵局,為自己解套。

法院進行不動產的拍賣,都會先將不動產的坐落,權利的範圍詳細公告。如果公告中說明拍賣的是不動產的房屋與土地的所有權的持分,投標的人必須明白,一旦得標,買到的是房屋和土地所有權應有部分的權利,而不是房屋與土地或其中的某一特定部分。另一部分的所有權應有部分的權利,還是掌握在他人的手裡。也就是說,標到所有權持分的人,要與其他有所有權持分的人,共同享有房屋與土地的所有權。這種情形,便是民法第八百十七條第一項所稱的:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」民法上的共有關係,依共有的性質,分成「公同共有」與「分別共有」兩種,公同共有指的是數人基於公同關係共有一個物的所有權,各人之間沒有應有部分的存在。如果共有物內部有應有部分,可以顯示共有人對於同一所有權相互之間各有行使權利的分量,這便是分別共有。

分別共有的共有人應有部分權利,存在於共有物的每一部分。因此,民法第八百十八條規定:「各共有人,除契約另有約定外,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」王女標得的共有物二分之一持分的權利時,共有物全部都由另一擁有二分之一權利的共有人在使用,使用的共有人又沒有與有二分之一權利的王女取得協議,或者訂有可以使用的契約,這就違反上述法條的規定,打起官司來使用全部共有物的人,依法就輸了這場官司。

只有一半權利的共有人既然不能獨占共有物來使用,為了解決彼此困境,不妨降低恣態,將爭議暫擱一邊,雙方攜手共同將共有物出租,租金收入按共有權的比率來分配。這也符合第八百十八條所定,按應有部分,對共有物全部享有「收益」的精神。如果共有人之間積怨已深,達到水火不容的地步,一方的提議,另一方不問有理無理都一律作無理性的反對,無法達成共同出租的協議,任憑共有物長期閒置也不是辦法!此時只有祭出解決共有關係的最後一招,請求分割共有物,消滅令人不愉快的共有關係,成為單獨的所有權。

共有物的分割,依民法第八百二十三條規定,除法令另有規定,或訂有不分割的契約以外,「各共有人,得隨時請求分割共有物。」共有物的分割方法依第八百二十四條第一項的規定,原則上是由共有人間的協議來決定,如果無法達成協議,可以向法院提起分割共有物的訴訟,請求法院用裁判的方式來分割。一般說來,法院除了有特殊的情形以外,通常使用的分割方法有二種:第一種,是以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。第二種,以原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人。共有物的面積不大,將原物一分為二的分割方法顯然難以達成,或者達成也不符經濟價值,這時法院只有採用第二種方法,變賣共有物,用賣得的價金依所有權持分的比率分配給各共有人。共有人之間該沒有話可說了吧!

(本文登載日期為1021217日,文中所援引之相關法規如有變動,仍請注意依最新之法規為準)

 

 

 




 

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